业主与开发商须知：小区人防工程停车位的收益归谁？

  《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”。司法实践中普遍依据该规定直接认定房地产开发企业为投资者并依法享有收益，但是依然争议很大。

  自2013年5月1日起施行的修订后《江苏省物业管理条例》第六十六条第三款规定，“人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关法律法规，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主任部门会同物业管理、民防等行政主任部门制定并公布。”第六十五条第一款规定，“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分能够适用于补贴物业服务费。”似乎间接确认了业主共同享有人防工程平时使用的权利，但是相关管理办法和具体收费标准至今还没出台，原因不得而知。

  自2020年1月1日起施行的《江苏省人民防空工程建设使用规定》第二十六条关于人防工程平时使用人作出了更加明确的规定，“居住小区内依法配建的防空地下室可以由下列主体作为平时使用人：（一）业主委员会、物业管理委员会成立前，由人防工程建筑设计企业作为平时使用人；（二）业主委员会成立后，由业主委员会作为平时使用人；（三）依法组成物业管理委员会的，由物业管理委员会作为平时使用人；（四）法律、法规、规章规定的其他主体。”但是，视业主委员会、物业管理委员会是否成立分别确定不同的主体作为人防工程的平时使用人，看似操作简单易行，实则缺乏理论支撑，业主委员会、物业管理委员会是否成立并不应当影响人防工程投资者的认定以及收益的归属。

  （一）直接依据《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款和第六十六条第三款的规定认定业主共同享有人防工程平时使用和收益的权利。

  （1）无锡市中级人民法院在温州星河物业管理有限公司与国际一花园第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案中作出的（2018）苏02民终2343号民事判决书；

  （2）盐城市中级人民法院在江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司与盐城市文华名城小区业主委员会物业服务合同纠纷一案中作出的（2019）苏09民终3449号民事判决书；

  （3）无锡市中级人民法院在江苏华强房地产开发有限公司与三鼎智慧集团有限公司、江阴市澄江街道立新社区金宸国际业主委员会车位纠纷一案中作出的（2021）苏02民终3912号民事判决书。

  （二）直接依据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定认定房地产开发企业（开发商）为投资者并依法享有享有人防工程平时使用和收益的权利。

  （1）苏州市中级人民法院在苏州中展房地产开发有限公司与苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸（第三届）业主委员会、申建成等车位纠纷一案中作出的（2018）苏05民终3125号民事判决书；

  （2）南京市中级人民法院在南京王府名殿商业管理有限公司与南京泰然酒店管理有限公司合同纠纷一案中作出的（2018）苏01民终2463号民事判决书。

  （三）依据人防工程的建设成本是否纳入商品房建设成本，认定投资者属于房地产开发企业（开发商）还是全体业主，进而认定其依法享有人防工程平时使用和收益的权利。

  （1）无锡市中级人民法院在凤翔馨城物业管理委员会与无锡威孚房屋开发有限公司、无锡恒威房屋开发有限公司所有权确认纠纷一案中以“人防车位的建设面积未纳入公摊面积，其建设成本未纳入商品房销售成本”为由认定投资者为开发商，依法享有人防工程平时使用和收益的权利；

  （2）无锡市中级人民法院在无锡市金马国际花园业主委员会、无锡市益多投资发展集团有限公司与无锡金马物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案中以“案涉人防工程的建筑成本已分摊至地面商品房的销售价格中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，小区业主已为小区人防工程实际的投资者，人防工程车位租赁收益应当归全体业主所有。”为由认定投资者由开发商变更为全体业主，依法享有人防工程平时使用和收益的权利。

  笔者认为，之所以发生如此多的争议，最终的原因在于对小区依法配建的人防工程权属认识不清。

  我国现行法律关于人民防空工程归谁所有缺乏明文规定。有的人觉得，《民法典》第二百五十四条第一款规定，“国防资产属于国家所有。”居住小区依法配建的人防工程属于国防资产，应当属于国家所有。但是，《国防法》第四十条第一款规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”从上述规定来看，小区依法配建的人防工程，不是由国家直接投资建设，难以认定属于国防资产，因此主张归国家所有的观点难以成立。

  《民法典》第二百三十一条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”小区依法配建的人防工程在竣工完成后，归投资者（开发商）所有较为合理。但是，存在疑问的是，当开发商将小区房屋出售给购房者后，小区依法配建的人防工程的所有权是否随之转移至全体业主共有？

  作者觉得，《民法典》第二百七十四条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《江苏省人民防空工程建设使用规定》第二十四条规定，人防工程属于社会公益设施。笔者认为，小区依法配建的人防工程应当属于公用设施，故属于业主共有。这样的话，有关规定法律争议也就迎刃而解了。

  《民法典》第二百七十一条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百七十三条第二款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”因此，当开发商将小区房屋出售给购房者后，小区依法配建的人防工程作为共有部分也随之转移至全体业主共有。

  因此，小区依法配建的人防工程，无论其建设成本是否纳入商品房的建设成本，均随着专有部分的转移而一并转移，与业主委员会、物业管理委员会是否成立也丝毫没有关系。所以，《江苏省物业管理条例》第六十六条第三款的规定有理论基础也更为合理，小区交付后，由物业公司按照小区共有部分的管理模式，代为申请小区依法配建的人防工程的《人防工程平时使用证》并来维护、管理，收益首先用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，剩余部分的按照小区的共有部分的收益分配规则确定。

  配套建设的人防工程归全体业主所有。支持作者的观点，建设成本分摊到地上专有面积建筑中的。国家人防委《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》中规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金，纳入建设项目资本预算。建设费用据实列入建设项目开发成本。不占容积率不能办理产权的地下非人防车库的归属依是否分摊土地成本，是否计入地上建设成本，确定归谁所有！